障がい福祉事業を開業する際の物件の選び方は？

障がい福祉事業を開業する際の物件の選び方は？

日中系の障がい福祉事業所（放課後等デイサービス、就労継続支援A・B型、生活介護など）を開業するに当たって、事業所の物件選びが非常に重要です。

なぜ重要かと言うと、

• 物件選びを誤ると指定が取れなくなること
• 予想以上の出費を強いられること
• 最悪利用者が来ない事業所になること

などが考えられます。

他のサービスも同じことが言えますが、物件に対する一目惚れはお勧めしません。

賃貸借契約を結ぶ前に必ず確認する事項がありますので、以下のポイントごとに説明します。

 

立　地

市街化調整区域

大前提として、原則市街化調整区域では、障がい福祉事業はできません。

大阪市内には、市街化調整区域はありませんが、大阪府内には存在しますので、注意が必要です。

ビル（マンション）の一室か、戸建てか

大阪市や京都市などの中心部では、ビルのテナントで開業するのが一般的ですし、ビルの１階部分（路面店）での営業が多い傾向にあります。

逆に、郊外では戸建てが多い傾向にあります。

公園など

近くに公園があれば、利用者を余暇活動に連れていき活動を行いやすいといえます。

駅からの距離

都市部では従業員の通勤の立地も考慮にいれましょう。

 

消防法

指定申請時に、必ず、消防の防火対象物使用開始届（行政によっては、消防済書）を提出する必要があります。

これは、消防の要求する設備が設置されているかを、管轄消防署員が現地確認を行った後にしかでません。

物件によっては、この設備要件のレベルが高い（設置費用が高価）な場合があります。

ですが、消防法は非常に複雑であり、消防署への事前相談は必須です。

• ビルの場合、消防法の規程で３階以上は、消防設備の新規増設を求めらる場合があるので、２階以下が無難。
• 他に福祉事業所（特定防火対象物）が入っている場合、複合用途防火対象物（消防法施工令別表第一のうち１６項）になり、その合算面積が３００㎡かつその合計が延べ床面積の１０%以上になると、消防法の規定（１６項イ）で消防設備の新規増設を求められるケースがあります。

　　　　　⇒　小さなビルは、この要件（１０%以上）に当てはまりやすいので注意が必要です。

ビル全体の延べ床面積が３００㎡以上の場合に注意すること

（特に物販やコンビニ、飲食店など不特定多数が入る建物は注意）

 

次に

• 戸建ての場合は、ビルよりも消防法上の規制が緩くなりますが、最低限誘導灯の設置が求められるケースが散見されます。
• その他にも、消防法上の規制は「定員」「窓の厚さ」や「隣地との距離」などで消防設備が大きく変わります。

 

消防署への届出などは、行政書士が行うことができませんが、当センターでは、消防設備士の所属する消防設備会社と連携し、消防と協議を進めております。

〇地階、３階以上で直通階段が１以下の物件を賃貸する場合

⇒　避難器具設置　必要自動火災報知機などの設置が必要

防火管理者の選任に注意 

建物の収容人数により防火管理者の選任義務があります。

※　東京消防庁資料

近隣への住民説明

近隣住民説明を行う必要があります。

特に住宅街で行う場合は、きっちりと行う方が無難です。

社会の偏見などもありますので、法人代表者や管理者が、先頭に立って、説明を行って下さい。

 

車が駐車できるスペースがあること

障がい福祉事業所は、送迎を行うことが非常に多いので、送迎車を駐車できるスペースが重要です。

送迎を行わないのであれば、利用者（保護者）の車を止めるスペースや駅近の物件が無難です。

また、従業員の通勤のことも考えた立地を選んでください。

 

面積基準

放課後等デイサービスなどの児童サービス

訓練指導室として、児童一人当たり2.47㎡が必要（場所によっては3㎡のエリアもあり）。

他にも事務室、訓練指導室等が必要になるので、定員１０名として最低でも４５㎡は欲しいところです。

 

就労系や生活介護などのサービス

大阪市では概ね3.3㎡、府下の多くでは支障のない面積（市役所で要件が異なるので要確認）となります。

定員等で妥当な面積が異なりますので、検討して下さい。

※大阪市の採光換気については、こちらを確認して下さい。

 

建築基準

ビルや戸建てどちらにするにしても、使用面積が２００㎡未満の物件にしなければ、建築基準法上の用途変更の手続きが必要になります。手続きに併せて工事を行う場合もあり、数か月単位の期間とお金を費やすことになります。

また、最低でも建築基準法の求める「建築確認申請を受けていること」「検査済証の交付を受けていること」のうち、最低でも「建築確認申請を受けていること」が必要です。

両方が無ければ、建築士による証明が必要となり、別途お金を費やすことになります。

 

賃貸関連

家　賃

家賃、駐車場代については、事業計画を立てて、問題のない範囲とすることが重要です。

オーナーさんへの確認事項

消防設備を増設できるかどうかオーナーに確認することが重要です。

退去時に現状回復を求められると、金銭上の負担となります。（特に一戸建て家屋）

消防法に適合した消防設備を設置する際に、今回借りる部屋だけでなく、建物全体に消防設備が新規設置する必要がある（自動火災報知機の設置など）場合、借主貸主のどちらが設置代を負担するかの交渉となります。

また、建物の消防点検を行っていない物件の場合も、上記のケースと同じく、判断をどうするかが問題となります。

間取り

訓練指導室、事務室、相談室などを配置できる間取りが取れることが重要です。

また、あまり死角のない物件を選ぶ方が事故を防ぐという点では良い。

 

京都市

京都市内での障がい福祉事業の指定では、昭和５６年６月１日以降に新築工事に着手した物件で、バリアフリー条例に適合している必要があります。

 

まとめ

事業所の物件選定は、慎重に選ぶ必要があります。

最悪、許可（指定）が下りない物件や消防設備に大きなお金が掛かる場合があります。

WPP行政書士事務所へのご依頼については、物件の調査立会も行っております。